Tablica procjene vrijednosti nekretnine koja bi Vam pokazala makar i približno realnu vrijednost nekretnine nije nigdje dostupna. Koju god tablicu da pronađete ili dobijete, imajte na umu da iznosi mogu odstupati i do 40%, pri čemu ne možete znati koliko je odstupanje i u kojem smjeru – plus ili minus. Stoga i za približno preciznu procjenu vrijednosti nekretnine bilo koja tablica neće biti od velike koristi.
Zašto je takva tablica od male koristi?
Razlog tome je što svaka nekretnina ima previše obilježja koja utječu na njenu vrijednost i samo iskusni stručnjaci za procjenu nekretnina mogu dovoljno dobro „vidjeti“ sve što utječe prilikom određivanja vrijednosti nekretnine. Takve tablice najčešće kao jedine kriterije uzimaju lokaciju i površinu nekretnine. Pri čemu najčešće zanemare razne bitne činjenice koje se tiču upravo lokacije i površine.
Kod lokacije, zanemaruje se prije svega to što lokaciju ne možemo promatrati samo kao dio grada, naselje ili kvart. Prilikom procjene vrijednosti nekretnine, potrebno je uzeti u obzir „mikrolokaciju“, odnosno točnu lokaciju unutar kvarta. Primjera radi, uzmimo u razmatranje zagrebački kvart Trešnjevka. Isti se proteže od samog centra grada pa sve to Črnomerca, Kustošije, Knežije, Rudeša, Voltinog i tako dalje. Ako pogledate cijelu Trešnjevku na Google karti (satelitska snimka), odmah ćete primijetiti da postoje velike razlike između pojedinih dijelova Trešnjevke, kao i to da udaljenost pojedine mikrolokacije od centra grada i/ili javnog prijevoza uvelike varira. Oni dijelovi kvarta koji su urbanistički bolje planirani, a potom i bolje uređeni, svakako vrijede znatno više.
Nekretnine u urednim i širokim ulicama, s blizinom zelenih površina i javnog prijevoza, uvijek će imati veću vrijednost na tržištu od onih nekretnina koje se nalaze u nekoj od uskih uličica, udaljenih od javnog prijevoza i bilo kojeg drugog korisnog sadržaja (parkovi, trgovine, dječji vrtići i škole). Jedino kvalitetno rješenje za navedeni nedostatak u tablici procjene vrijednosti nekretnine bilo bi podijeliti svaki kvart u određene mikrolokacije ovisno o urbanističkim rješenjima, infrastrukturi, zelenim površinama i javnom prijevozu.
Što se tiče površine nekretnine, kod tablica procjene vrijednosti nekretnine također postoje znatni nedostaci. Prvenstveno, treba znati da vrijednost nekretnine ne raste proporcionalno s površinom nekretnine. Ako u tablici primjerice stoji da metar kvadratni nekretnine na Trešnjevci ima vrijednost od 4.000 EUR po metru kvadratnom, to je vrlo općenito i neprecizno. Manji stanovi, površine do 50 metara kvadratnih, imaju puno veću vrijednost od stanova s površinom većom od 100 metara kvadratnih, a može se govoriti i o ozbiljnoj razlici u vrijednost između nekretnine površine 50 u odnosu na 75 metara kvadratnih.
Prema tome, kod tablice procjene vrijednosti nekretnine, trebalo bi površinu uzeti u obzir na način da se nekretnina podijeli na barem 3 različite potkategorije ovisne o površini nekretnine (do 50, zatim od 50 do 80 i veće od 80).
Kada promatrate tablicu procjene vrijednosti nekretnine, primijetit ćete da gotovo uvijek svi preostali bitni faktori, kao što su stupanj uređenosti nekretnine, dokumentacija, kat (etaža), kvaliteta tlocrtnih rješenja, orijentacija, energetska učinkovitost, dodatni objekti poput garaže, spremišta i tako dalje, u takvim tablicama nisu uzeti u obzir. Zato, ako ipak pronađete takvu tablicu, uzmite u obzir da vrijednosti nekretnine iz tablice mogu odstupati zaista previše. Toliko da ćete od iste informacije možda imati više štete nego koristi.
Ako vam je dovoljno znati približnu vrijednost Vaše nekretnine, možete se obratiti stručnjacima za procjenu vrijednosti nekretnine koji nude uslugu informativne procjene po znatnoj nižoj cijeni nego košta službena procjena s elaboratom.
