Procjena vrijednosti nekretnine ključan je korak u svakom procesu kupnje, prodaje ili ulaganja. No, nije svaka procjena ista – pristup i kriteriji razlikuju se ovisno o tome radi li se o stanu, kući ili zemljištu. Iako svi dijele zajednički cilj – odrediti realnu tržišnu vrijednost – način na koji se do te vrijednosti dolazi uvelike ovisi o specifičnostima svake vrste nekretnine. U nastavku donosimo pregled po čemu je svaka procjena specifična i koje su glavne razlike među njima.
Stan ili kuća ili zemljište – što je specifično kod procjene
Procjena stana
Stanovi su najčešći oblik nekretnina u urbanim sredinama, a njihova se vrijednost najčešće procjenjuje na temelju usporedbe sličnih stanova na tržištu. Glavni kriteriji su:
Lokacija u gradu i kvartu – blizina javnog prijevoza, škola, trgovina i drugih sadržaja.
Kvadratura i raspored prostorija – praktičnost i funkcionalnost stana.
Katnost i postojanje lifta – stan na višem katu bez lifta može biti znatno manje vrijedan.
Stanje zgrade i godine gradnje – nova gradnja i energetska učinkovitost povećavaju cijenu.
Orijentacija i pogled – južna orijentacija ili otvoren pogled donose dodatnu vrijednost.
Procjena stana najčešće je najstandardiziranija jer postoji puno dostupnih podataka i velik broj sličnih nekretnina za usporedbu.
Procjena kuće
Kuće se procjenjuju drugačije jer su specifične i manje usporedive od stanova. Svaka kuća ima svoje karakteristike koje značajno utječu na vrijednost. Najvažniji kriteriji su:
Lokacija i okruženje – kuće u mirnim naseljima s dobrom prometnom povezanošću imaju veću vrijednost.
Površina kuće i zemljišta – razlikuje se od stana jer se procjenjuje i dvorište, vrt ili okućnica.
Stanje objekta – kvaliteta gradnje, održavanje, adaptacije i energetska učinkovitost.
Dodatni sadržaji – garaža, terasa, bazen ili gospodarske zgrade mogu znatno povećati cijenu.
Za razliku od stana, kod kuće se ne gleda samo unutarnji prostor nego i ukupna funkcionalnost objekta i zemljišta. Primjerice, dvije kuće iste kvadrature mogu imati vrlo različitu vrijednost ovisno o veličini i uređenosti okućnice.
Procjena zemljišta
Procjena zemljišta specifična je i razlikuje se od stana i kuće jer se fokusira prvenstveno na namjenu i potencijal izgradnje, a ne na postojeći objekt kao što su kuća ili stan. Ključni kriteriji su:
Vrsta zemljišta – građevinsko zemljište vrijedi više od poljoprivrednog.
Položaj i dostupnost infrastrukture – pristup cesti, blizina vode, struje i kanalizacije.
Urbanistički plan i mogućnost gradnje – dozvoljena namjena (stambena, poslovna, mješovita) i maksimalna izgrađenost.
Oblik i veličina parcele – pravilne parcele lakše se prodaju i imaju veću vrijednost.
Okruženje – razvoj naselja, planirane prometnice ili blizina grada.
Za razliku od stana i kuće, zemljište se procjenjuje prema potencijalu, a ne prema postojećem stanju. Primjerice, neuređena parcela može vrijediti više od već sagrađene kuće ako se nalazi na atraktivnoj lokaciji za budući razvoj.
Ključne razlike u procjeni
Stan – najlakše usporediv, cijena se temelji na tržišnim podacima i standardiziranim parametrima.
Kuća – složenija procjena jer uključuje i zemljište, dodatne objekte i specifične uvjete.
Zemljište – vrijednost se temelji na budućem potencijalu i mogućnostima gradnje.
Drugim riječima, dok se vrijednost stana najčešće procjenjuje na osnovu postojećih uvjeta i usporedbi, kuća zahtijeva širu analizu, a zemljište gleda u budućnost i razvojne mogućnosti.
Primjeri iz prakse
Stan od 60 m² u Zagrebu procjenjuje se prvenstveno usporedbom sličnih stanova u istom kvartu – cijena se lako definira jer ima mnogo podataka.
Obiteljska kuća u prigradskom naselju može imati istu kvadraturu kao stan, ali njena vrijednost ovisi o dvorištu, stanju krovišta, vrsti grijanja (budući troškovi) i mogućnosti adaptacije.
Građevinsko zemljište od 800 m² bez priključaka može biti znatno manje vrijedno od zemljišta iste veličine koje već ima infrastrukturu i urbanističku dozvolu za gradnju.
Zaključak
Procjena nekretnine uvijek je prilagođena vrsti imovine koja se analizira. Stanovi se procjenjuju usporedbom i standardiziranim parametrima, kuće zahtijevaju širu analizu uključujući zemljište i dodatne objekte, dok se zemljišta vrednuju ponajviše prema potencijalu gradnje i planovima razvoja. Razumijevanje ovih razlika ključno je za svakoga tko razmišlja o kupnji, prodaji ili ulaganju, jer svaka procjena nekretnine nosi svoje specifičnosti i zahtijeva drugačiji pristup.
