U Hrvatskoj, procjembeni elaborat nije samo birokratski papir – on je karta vrijednosti vaše nekretnine. Bez njega, prodaja, kupnja ili kreditiranje nailaze na zapreku. Zakon i Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina jasno definiraju što elaborat mora sadržavati, u nastavku to prolazimo korak po korak.
Elaborat o procjeni tržišne vrijednosti nekretnine (procjembeni elaborat) sadrži sljedeće
- Naslovnica
Naslovnica je prvo što vidite, ali i prvo što sud, banka ili investitor primijeti. Mora sadržavati:
Opće podatke o nekretnini: vrstu, površinu, katastarsku česticu i adresu.
Svrhu procjene: prodaja, kupnja, kreditiranje, porezna obveza.
Podatke o procjenitelju: ime, prezime, licencu i kontakt.
Primjer iz prakse: obitelj prodaje apartman. Na naslovnici stoji svrha „prodaja radi nasljedstva“, a procjenitelj navodi svoju licencu. Banka i kupac odmah znaju da je procjena nekretnine službena i vjerodostojna. - Imenovanje sudskog vještaka
Ako je procjena službena, potrebno je navesti broj i datum imenovanja sudskog vještaka.
Primjer: investitor traži službenu procjenu zemljišta za sudski spor. Na elaboratu stoji ime vještaka i datum imenovanja, što je ključno za prihvaćanje dokumenta na sudu. - Popis primijenjenih propisa i literature
Elaborat mora uključivati popis zakona, pravilnika i stručne literature korištene pri procjeni.
Primjer: procjenitelj koji izrađuje elaborat za kupnju stana prilaže relevantne Pravilnike o procjeni vrijednosti nekretnina i standarde iz EU literature. Kupac se osjeća sigurnije jer vidi da procjena nije proizvoljna. - Zadatak i osnovica za vrednovanje
Ovdje se detaljno opisuje nekretnina, lokacija i metodologija procjene.
Primjer: procjenitelj navodi površinu, starost zgrade, stanje krova i instalacija, te primijenjenu poredbenu metodu procjene uspoređujući s recentnim prodajama u okolici. Klijent dobiva realnu cijenu i izbjegava situaciju u kojoj će preplatiti nekretninu. - Rezultati očevida
Ako je proveden očevid, elaborat mora uključivati datum, mjesto i osobe prisutne te fotografije. Primjer: investitor naručuje procjenu starog skladišta. Procjenitelj dolazi, fotografira stanje krovišta, priključke na vodu i struju, i zapisuje sve detalje. Fotografije kasnije služe kao dokaz u slučaju nesuglasica. - Utvrđivanje kakvoće nekretnine
Procjenitelj opisuje čimbenike koji utječu na vrijednost: lokaciju, infrastrukturu, stanje objekta, susjedstvo i tržišne uvjete. Primjer: obitelj prodaje kuću blizu mora. Procjenitelj ističe prednost lokacije, ali napominje da prometna buka smanjuje vrijednost. Konačna cijena odražava realnu situaciju. - Analiza tržišta
Obuhvaća trendove, ponudu i potražnju te ekonomske i demografske čimbenike.
Primjer: investitor planira kupiti nekoliko stanova. Elaborat prikazuje kako se cijene posljednjih godina mijenjaju, što pomaže investitoru u odabiru najisplativijih objekata. - Odabrana metoda procjene
Procjenitelj obrazlaže izbor metode: poredbena, prihodovna ili troškovna.
Primjer: vlasnik zemljišta za gradnju obiteljskih kuća želi procjenu za banku. Procjenitelj primjenjuje troškovnu metodu i objašnjava kako izračunava vrijednost temeljem cijene izgradnje i amortizacije objekta. - Statistička obrada i izračun
Obuhvaća izračun tržišne vrijednosti, analizu odstupanja i objašnjenje parametara.
Primjer: procjena poslovnog prostora uključuje analizu tržišta u 10 najbližih lokacija. Statistički izračuni pokazuju prosječnu cijenu po kvadratnom metru, a klijent dobiva precizan raspon cijene za pregovore. - Zaključak
Procjenitelj jasno iskazuje tržišnu vrijednost, uz napomenu o porezima.
Primjer: prodaja stana: elaborat zaključuje tržišnu vrijednost od 200.000,00 EUR, uključujući informaciju da kupac mora platiti porez na promet nekretnina. - Prilozi
Prilozi uključuju katastarski izvadak, građevinsku i uporabnu dozvolu, ugovore, fotografije i zemljišnoknjižne izvode. Primjer: klijent prodaje vikendicu. Fotografije i ostali dokumenti jasno prikazuju stanje nekretnine, što ubrzava prodaju i smanjuje pregovaračke nesporazume.
