Procjena nekretnine – procjena tržišne vrijednosti vašeg stana, kuće ili poslovnog prostora – ključan je korak u prodaji, kupnji, osiguranju, nasljeđivanju ili kreditiranju nekretnina. U ovom tekstu opisujemo proces procjene nekretnine, od početka do kraja, te odgovaramo na često postavljeno pitanje: koliko traje procjena nekretnine?
Svi koraci jedne procjene i odgovor na pitanje “koliko traje procjena”?
Priprema i prvi kontakt
Proces počinje kontaktom s ovlaštenim procjeniteljem nekretnina. To može biti samostalni vještak-procjenitelj ili neka tvrtka koja nudi uslugu procjene nekretnine. Predstavite im osnovne informacije o nekretnini: lokaciju, veličinu, vrstu objekta, godinu izgradnje i namjenu (stambena, poslovna, zemljište…).
Terenski obilazak
Ključni dio procesa je terenski pregled nekretnine – procjenitelj dolazi na lokaciju i pregledava nekretninu (objekt) uživo. Pri tome gleda:
• stanje i kvalitetu gradnje (materijali, izvedba, održavanje),
• raspored i površinu prostorija,
• infrastrukturu i instalacije (struja, voda, grijanje…),
• potencijalne nedostatke (vlaga, napukline, dotrajalost),
• vanjsko uređenje i stanje zgrade ili okućnice,
• susjedstvo i položaj nekretnine (blizina škola, javnog prijevoza, prometnica…).
Terenski dio daje neprocjenjive informacije o nekretnini koje se ne mogu izvući iz samih papirnati podataka.
Analiza tržišta i metoda procjene
Nakon terenskog obilaska nekretnine, procjenitelj analizira tržište kako bi odredio vrijednost nekretnine. Uobičajene metode uključuju:
• metoda usporedivih transakcija – uspoređuju se slične nekretnine nedavno prodane u istoj okolini;
• metoda troškovne vrijednosti – računa se koliko bi koštalo ponovo izgraditi ili zamijeniti nekretninu, uzimajući u obzir amortizaciju;
• prinosna (kapitalizacijska) metoda – kod ulaganja u nekretnine kao izvor prihoda (najam ili zakup), procjenjuje se očekivani prihod.
Procjenitelj najčešće kombinira metode kako bi dobio realnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnine. Uzimaju se u obzir trendovi na tržištu, tražene cijene, datum prodaje i stanje ekonomije.
Izrada elaborata i izvješća
Na temelju prikupljenih podataka i izračuna, procjenitelj izrađuje formalni dokument (procjembeni elaborat) u kojem navodi:
• opis nekretnine (lokacija, površina, stanje);
• korištene metode i usporedne primjerke;
• izvedene izračune i konačnu valjanu procjenu tržišne vrijednosti izraženu u eurima;
• dodatne napomene (ograničenja, rizici, posebne karakteristike).
Elaborat najčešće sadrži fotografije, karte, tablice usporednih prodaja i obrazloženje izrađenih zaključaka. Iako se u zakonu o procjeni mogu naći formalni zahtjevi glede sadržaja i stručnih kvalifikacija procjenitelja, jednostavnim riječima”: elaborat je pisani, stručni, ali razumljiv izvještaj o vrijednosti nekretnine.
Revizija i predaja klijentu
Kad je elaborat gotov, procjenitelj ga šalje klijentu (npr. vlasniku, banci, osiguratelju). Klijent ga može pregledati, tražiti pojašnjenja ili dodatno obrazloženje. Povremeno se dogovara i kratki sastanak ili pisana objašnjenja kako bi se razumio proces i konačni rezultat.
Koliko traje procjena nekretnine?
Duljina cijelog procesa može varirati, no uobičajeno traje:
• Prvi kontakt i dogovor – nekoliko sati do jednog radnog dana.
• Terenski pregled – obično traje 30 do 90 minuta za stambeni objekt (ovisno o površini i okućnici).
• Analiza tržišta i izrada elaborata – najduži dio: može potrajati od 2 do 5 radnih dana, ovisno o složenosti, dostupnosti sličnih transakcija, zauzetosti procjenitelja i vrsti nekretnine (posebni objekti ili zemljišta zahtijevaju više vremena).
• Predaja i eventualna revizija – dodatno 1–2 dana.
Sve skupa: obično od 3 do 7 radnih dana, uz prosjek od 5 radnih dana.
U nekim slučajevima (hitnim situacijama, prioritetnim narudžbama), procjena se može ubrzati unutar 1–2 dana, no to će svakako rezultirati dodatnim troškom. S druge strane, složene ili specijalne nekretnine (poput industrijskih objekata, turističkih kompleksa ili poljoprivrednih zemljišta) mogu zahtijevati i 2-3 tjedna.
Zaključak
Procjena nekretnine, odnosno tržišne vrijednosti, počinje pregledom i dogovorom, nastavlja se obilaskom i stručnom analizom, a završava pisanjem elaborata i predajom izvješća. Cijeli proces najčešće traje 3–7 radnih dana, u prosjeku oko 5 dana. Brže ili sporije izvedbe ovise o složenosti i raspoloživosti procjenitelja nekretnina.
