Kada razmišljate o kupnji stana ili kuće, ili pak trebate veći iznos gotovine osiguran nekretninom, neizbježno ćete naići na pojam procjena nekretnine za kredit ili procjena nekretnine za banku. Iako mnogima zvuči kao čista formalnost, radi se o postupku koji je neophodan za odobrenje kredita – bez kojeg banka ne može donijeti konačnu odluku. U nastavku donosimo što sve trebate znati o procjeni, tko je provodi i zašto je važno razlikovati stambeni kredit od hipotekarnog kredita. Dodatno, donosimo i odgovor na ključno pitanje, koja su moguća rješenja ako „procjena banke nije prošla“, odnosno procijenjena vrijednost nekretnine je niža od traženog iznosa kredita.
Sve o procjeni za banku i “što ako nije prošla?”
Što zapravo znači procjena nekretnine za kredit?
Procjena nekretnine je stručni izvještaj o stvarnoj tržišnoj vrijednosti stana, kuće, zemljišta ili poslovnog prostora. Banka taj dokument koristi kako bi odredila:
– koliki iznos kredita može odobriti,
– koliki je rizik vezan uz kreditiranje,
– vrijedi li nekretnina dovoljno da se na njoj upiše založno pravo (hipoteka).
Drugim riječima, procjena štiti i banku i klijenta – banku od gubitka, a klijenta od toga da se zaduži iznad realne vrijednosti imovine.
Kako izgleda procjena nekretnine za potrebe kredita?
Za potrebe kredita procjenu provodi ovlašteni procjenitelj ili sudski vještak kojeg banka angažira. Klijent banke uglavnom snosi trošak procjene, a cijena ovisi o vrsti i površini predmetne nekretnine. Postupak se sastoji od nekoliko koraka: Obilazak nekretnine – procjenitelj pregledava stanje objekta, lokaciju, veličinu, opremljenost itd. Analiza dokumentacije – vlasnički list, katastarski podaci, građevinska i uporabna dozvola (ako postoji). Usporedba s tržištem – procjenitelj analizira kretanja cijena sličnih nekretnina u okolici. Izrada izvještaja – dokument s procijenjenom tržišnom vrijednošću koji banka koristi kao jedan od temelja u odluci o kreditu. Cijeli proces najčešće traje nekoliko radnih dana, a banka tek nakon zaprimanja izvještaja može izračunati maksimalan iznos kredita.
Odnos između procijenjene vrijednosti nekretnine i odobrenog iznosa kredita
Banke ne odobravaju uvijek cijeli iznos koji je procijenjen za nekretninu. Umjesto toga, koriste omjer poznat kao Loan-to-Value (LTV), koji predstavlja postotak od procijenjene vrijednosti nekretnine koji banka može odobriti kao kredit. Prema pravilima Hrvatske narodne banke (HNB), LTV ne smije prelaziti 90% za sve kredite osigurane nekretninom. No, s druge strane, odobren iznos može biti manji od 90% iznosa koji je procijenjen.
Primjer:
Ako je procijenjena vrijednost nekretnine 100.000 €, maksimalni iznos kredita koji banka može odobriti je 90.000 €. Ako je procijenjena vrijednost 120.000 €, maksimalni iznos kredita je 108.000 €. U slučaju da je dogovorena kupoprodajna cijena viša od procijenjene vrijednosti, razliku između tih iznosa kupac mora podmiriti iz vlastitih sredstava. Na primjer, ako je dogovorena cijena 130.000 €, a procijenjena vrijednost 120.000 €, kupac mora osigurati dodatnih 10.000 € kako bi pokrio razliku.
Postoje li neke iznimke za navedeno „LTV“ pravilo?
Hrvatska narodna banka (HNB) dopušta određene iznimke od ograničenja Loan-to-Value (LTV) omjera od 90% za kredite osigurane nekretninom. Prema Odluci o kriterijima kreditiranja potrošača, banke mogu u svakom tromjesečju odobriti do 20% iznosa stambenih kredita i do 10% iznosa nestambenih kredita s LTV omjerom većim od 90%. Međutim, važno je napomenuti da se ove iznimke primjenjuju uz određene uvjete. Za stambene kredite, iznimke se smiju koristiti u najvećoj mjeri za potrošače koji kreditom rješavaju svoje stambene potrebe, kao što su kupnja prvog stana ili kuće ili financiranje izgradnje stambene nekretnine radi rješavanja stambenog pitanja. Također, banke su dužne dokumentirati svako odstupanje od navedenih ograničenja, čime se osigurava transparentnost i odgovornost u procesu odobravanja kredita.
Kako se u praksi rješava situacija u kojoj „procjena banke nije prošla“
Ako se dogodio naprijed opisan slučaj gdje kupac nekretnine treba osigurati dodatna novčana sredstva, a pri tome nema vlastitu ušteđevinu u dovoljnom iznosu.Prvo i najčešće rješenje: Ako je razlika manja od 25.000,00 EUR (između procijenjenog iznosa + vlastitog novca kojim raspolažete i traženog iznosa kredita), banka će Vam najčešće ponuditi nenamjenski gotovinski kredit u iznosu koji je potreban za namiriti tu razliku. Kamata takvog kredita je znatno veća, odnosno isti kredit je skuplji od stambenog, no često je ovo jedino i najpraktičnije rješenje.
Drugo rješenje, za slučaj kada je razlika veća i ne može se namiriti sredstvima iz nenamjenskog kredita, jest ponuditi banci dodatnu nekretninu kao sredstvo osiguranja. Naime, prilikom kupnje i kreditiranja nove nekretnine, nije uvijek slučaj da se banka osigura isključivo predmetnom nekretninom, već je moguća opcija ponuditi kao zalog (sredstvo osiguranja) i drugu nekretninu koja nije predmet kupoprodaje. Važno je znati da će u tom slučaju također biti potrebno izraditi procjenu nekretnine koja će se ponuditi banci kao dodatno sredstvo osiguranja.
Hipotekarni kredit – kredit osiguran nekretninom
Hipotekarni kredit je svaki kredit kod kojeg banka upisuje hipoteku na vašu nekretninu. To znači da, u slučaju neplaćanja, banka ima pravo namiriti se iz vrijednosti te nekretnine. Posebnost hipotekarnog kredita je u tome što on može biti nenamjenski, odnosno sredstva se mogu koristiti za različite potrebe (npr. refinanciranje postojećih dugova, ulaganje u posao, pokrivanje većih troškova). Upravo zato banke inzistiraju na temeljitoj procjeni vrijednosti jer nekretnina predstavlja glavno osiguranje.
Stambeni kredit – namjenski zajam za kupnju doma
Za razliku od hipotekarnog, stambeni kredit je uvijek namjenski – sredstva se smiju koristiti isključivo za kupnju, izgradnju ili adaptaciju stana ili kuće. I on je gotovo uvijek osiguran hipotekom, ali njegova svrha je jasna i ograničena na rješavanje stambenog pitanja.
Procjena kao zajednički nazivnik
I kod stambenih i kod hipotekarnih kredita, procjena nekretnine je obavezna. Bez obzira radi li se o kupnji stana ili dizanju gotovinskog zajma uz zalog kuće, banka mora znati kolika je tržišna vrijednost imovine na koju upisuje zalog.
Dobro je znati i da:
Banka najčešće sama naručuje procjenu od procjenitelja s vlastite liste, trošak snosi klijent banke, a rezultati procjene vrijede samo za određeni vremenski period (obično nekoliko mjeseci).
Zaključak
Procjena nekretnine za kredit nije samo tehnički korak, već jedan od presudnih elementa cijelog kreditnog procesa. Ona također određuje koliko ćete se moći zadužiti, pod kojim uvjetima i koliko će banka biti spremna riskirati. Ako trebate još više informacija o cijelom procesu, najbolje je da se informirate kod Vašeg osobnog bankara ili kreditnog posrednika
